Comment décrypter les diagnostics immobiliers?

Pour bien comprendre le principe des diagnostics immobiliers, prenons l’exemple de l’acquisition d’une voiture d’occasion…

Lorsque vous achetez une voiture, cette dernière doit avoir passé le contrôle technique au préalable. Eh bien, en immobilier… Ce n’est pas pareil!

Voiture anciebnne

Tous les logements peuvent être vendus quel que soit leur état.  Néanmoins, le législateur a pensé à vous. Pour vous protéger, il a récemment rendu obligatoire plusieurs diagnostics. Ces derniers doivent vous aider à déterminer l’état du bien avant de finaliser l’acquisition.

Les diagnostics immobiliers se présentent sous la forme d’un rapport de plusieurs pages, plutôt indigeste à la première lecture pour les non-techniciens. Pourtant, cela vaut la peine de se pencher dessus car il couvre plusieurs éléments essentiels.

Enfin et surtout, par le biais de ces diagnostics, le législateur n’a pas pensé qu’à vous…. Il a aussi pensé au vendeur. En effet, la responsabilité de ce dernier n’est plus engagée pour les défauts mis en évidence dans les diagnostics. En cas de vice-cachés, vous ne pourrez vous retourner vers ce dernier s’ils avaient été signalés dans les diagnostics…. Alors soyez vigilant et attelez-vous à lire ces documents.

La consommation énergétique

Grâce au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), vous pourrez évaluer la consommation électrique du logement, au moins sur les plus gros postes. En effet, il couvre uniquement le chauffage, la climatisation et la production d’eau chaude du logement. Les autres postes de consommation électrique, comme l’éclairage et les appareils électroménagers ne sont pas compris dans cette estimation.

Vous connaissez déjà la pyramide inversée multicolore que l’on retrouve sur les équipements ménagers.

La lecture de cette vignette est la même que pour les frigos: A est la meilleure note et G est la pire. Toutefois, la similitude s’arrête là. Contrairement aux équipements ménagers, peu de logements anciens obtiennent plus de C. En fait, la moyenne nationale tourne plutôt autour de … E !

En principe, de diagnostic doit être effectué au moment de la mise en vente. Les vignettes affichées sur les annonces sont supposées correspondre aux résultats du diagnostic. Dans les faits, le DPE vous sera généralement donné au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Si au moment de la remise du rapport complet, les résultats du DPE ne sont pas aussi bons qu’affichés dans l’annonce… Il s’agit de publicité mensongère. C’est un délit pénal qui est lourdement sanctionné.

La valeur verte des logements commencent à prendre une importance croissante. En effet, une étude réalisée par l’association Dinamic montre que la performance énergétique d’un logement peut influer sur son prix de vente.

Pour vous aider à optimiser la valeur verte de votre futur logement, le diagnostiqueur indique les travaux d’amélioration pour réduire la consommation énergétique. Vous pouvez les retrouver en fin de rapport DPE dans la case « Recommandations d’amélioration énergétique ».

L’impact sur le réchauffement climatique

Mesurer l’énergie consommée n’est pas la seule façon d’évaluer l’impact d’un logement sur l’environnement. Les logements émettent du CO2 et ils n’y vont pas avec le dos de la cuillère! En France, les habitations expliquent un peu plus d’un quart des émissions de ces gaz responsables des changements climatiques…

Réchauffement climatique

L’émission des gaz à effets de serre d’un logement est mesurée par le diagnostic appelé GES (Gaz à Effet de Serre). Il fait aussi partie du DPE. Le résultat se présente sur le même principe de pyramide inversée avec, cette fois, un nuancier de violets:

Pour réduire l’émission de GES d’un logement, les travaux recoupent ceux de réduction de consommation énergétique. Cela passe, entre autre, par un chauffage plus écologique, une meilleure isolation et une ventilation optimisée.

Le risque d’amiante

L’amiante est interdit dans les constructions depuis 1997, même si ses propriétés cancérigènes ont été découvertes dans les années 50… Compte tenu des risques sérieux pour la santé, tout bâtiment dont le permis de construire a été délivré après le 01/07/1997 doit passer le diagnostic de l’amiante.

L’amiante a été intégré dans de nombreux matériaux et peut se trouver un peu partout dans un bâtiment: toit, sols, murs, faux plafonds, isolation des circuits électriques, prises et interrupteurs, etc.

De manière générale, la présence d’amiante est rarement détectée à l’intérieur des logements. Dans le cas où le diagnostic est négatif, ce résultat est valable à vie.

Dans le cas où le diagnostic révèle la présence d’amiante, le vendeur n’est, en principe, pas obligé d’effectuer lui-même le désamiantage. Seul le préfet peut en décide autrement, notamment si la présence d’amiante est forte. Dans tous le cas où les travaux ne sont pas effectués, le vendeur doit en informer l’acheteur.

Si le dépistage de l’amiante n’est pas réalisé et que l’acquéreur découvre la présence d’amiante, il peut se retourner contre le vendeur. Dans ce cas, l’acheteur peut demander une baisse du prix de vente ou même faire annuler la vente.

Les autres diagnostics

  • Les termites

Les diagnostics immobiliers comprennent également le dépistage des termites. Les termites sont de petits insectes qui ressemblent à de petites fourmis blanches. Ils adorent le bois. Aussi petits soient-ils, ils peuvent faire de sacrés dégâts, notamment dans les charpentes.

Toutes les régions ne sont pas concernées. La nécessité d’un tel diagnostic dépendra si le bien est situé dans  une zone classée à risques par un arrêté préfectoral. Pour savoir si vous êtes concerné: http://termite.com.fr/.

Si des termites sont trouvés, le vendeur devra en informer la mairie qui pourra l’obliger à effectuer des travaux pour éviter toute propagation.

Attention, il existe d’autres parasites qui ne sont pas compris dans les diagnostics obligatoires: capricornes, mérules, champignons, etc. Vous pouvez demander ces diagnostics par le biais du notaire si vous vous situez dans une région à risques. Toutefois, ces parasites ne sont pas toujours faciles à déceler.

  • Le gaz et l’électricité

Toute installation qui fonctionne au gaz  ou à l’électricité et qui date de plus de 15 ans doit être diagnostiquée. Il s’agit ici d’évaluer les risques pour les occupants du logement (incendies, électrocution, explosions, intoxications, etc.). Les résultats du diagnostic sont donc à prendre très au sérieux.

  • Le plomb

Le diagnostic plomb ne concerne que les logements construits après 1949.  Comme l’amiante, le plomb était utilisé dans les constructions, notamment dans les peintures. Il présente également un risque pour la santé (saturnisme).

Si du plomb est détecté et que sa concentration est supérieur au seuil réglementaire, des travaux doivent être effectués. Si le vendeur ne s’en occupe pas, l’obligation de travaux est transférée à l’acheteur… Dans ce cas, il faudra inclure cette enveloppe dans votre budget.

  • Le mesurage Carrez

Le mesurage Carrez concerne les biens en copropriété. Ce diagnostic consiste à attester la surface habitable du logement (sans les balcons et les loggias).  Sachez que si la surface est sur-estimée de plus de plus de 5% dans l’acte d’achat, vous aurez la possibilité de demander une diminution du prix en conséquence.

  • L’Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT)

L’objectif de l’ERNMT est de vous informer si le bien se situe dans une zone à risques: inondations, mouvements de terrain, sécheresse, avalanche, etc. Ces informations sont fournies par la préfecture. Vous pouvez retrouver le formulaire en ligne: http://www.georisques.gouv.fr/sites/default/files/ial.pdf.

Si ce document ne vous est pas remis au moment de la vente et qu’un risque existe, là aussi, vous pouvez demander une réduction du prix ou même l’annulation de la vente.

  • L’assainissement

Ce diagnostic concerne uniquement les biens sans tout-à-l’égout. Il vise à vous informer sur l’état des installations d’assainissement et leur entretien.

Des questions sur les résultats des diagnostics ?

Si certains résultats des diagnostics ne sont pas clairs pour vous, n’hésitez pas à contacter le diagnostiqueur. C’est lui l’expert et il doit être en mesure de vous répondre. Si vous avez un doute sur les résultats des diagnostics, vous pouvez vous-même faire faire des contre-diagnostics, sachant que ces derniers ont un coût qui varie en fonction du bien immobilier et du diagnostiqueur. Pour trouver un diagnostiqueur certifié près de chez vous, rendez-vous sur le site du développement durable: http://diagnostiqueurs.application.developpement-durable.gouv.fr.

Si un second diagnostic met en évidence que le premier était incomplet ou erroné, vous avez la possibilité de vous retourner vers le vendeur pour obtenir une réduction du prix, voire l’annulation de la vente.

Enfin, gardez bien en tête que les diagnostics ne sauraient être un bilan exhaustif de l’état du bien. De plus, une étude de l’UFC Que Choisir tend à montrer que les résultats et recommandations ne sont pas toujours d’une grande fiabilité.

Pour bien appréhender les travaux à effectuer, il reste donc judicieux de faire appel à un artisan ou un entrepreneur.

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