Les clés pour estimer le juste prix d’un bien immobilier

Estimer le juste prix d’une maison ou d’un appartement est LA question centrale lorsque l’on se lance dans un achat immobilier. Qu’allez-vous pouvoir acheter avec votre budget? Le bien que vous avez repéré est-il au juste prix?

Les composantes du prix d’un logement

Chaque bien étant unique, sa valeur dépendra de plusieurs facteurs qui lui sont propres:

  • Sa situation géographique: la proximité des infrastructures (routes, transports en commun, commerces, écoles, hôpitaux, etc.),  des bassins d’emploi, etc.
  • Son quartier et son voisinage, avec notamment le niveau de bruit et les vis-à-vis
  • Son état, l’entretien et la qualité des matériaux de construction
  • Sa disposition
  • Son cachet
  • Sa consommation énergétique
  • etc.

La combinaison de ces éléments contribue à déterminer le juste prix du logement, mais ce ne sont pas les seules composantes.

Au-delà des qualités et des défauts du bien, le contexte influera sur le juste prix d’un logement. Le marché immobilier aura son influence. Si les acheteurs sont nombreux et que les biens sont rares, les prix seront gonflés.

Votre situation personnelle et celle du vendeur pourra également influer sur le prix du bien immobilier. Notamment, le degré d’urgence d’acheter, celle de vendre, la concurrence (autres acheteurs ou autres biens en vente) auront un impact.

Néanmoins, plusieurs éléments peuvent vous guider pour déterminer si le bien est proposé au juste prix ou non.

Déterminer le juste prix d’un logement: attention au prix au m2!

Le prix au m2 est utilisé pour comparer des biens dans une localité.

Pour l’Ile-de France, les Notaires fournissent des informations sur les prix par département: http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/carte-des-prix. Les provinciaux sont plus chanceux car ils pourront accéder aux prix au m2 des maisons et appartements vendus par commune, voire par quartier: https://barometre.immobilier.notaires.fr. A noter, les prix moyens ne sont pas fournis si le nombre de ventes est faible sur la localité indiquée.

De plus, l’information n’est pas en temps réel. Il s’agit des prix des biens vendus il y a 3 à 4 mois, voire plus. D’autres baromètres proposent une information en temps réel, mais il s’agit généralement des prix affichés dans les annonces et non des prix réellement payés. Ils ne prennent pas en compte la négociation, ni le fait que certain de ces biens ne se vendent pas.

Enfin, si le prix au m2 peut aider à identifier une zone de recherche, il reste néanmoins un indicateur à utiliser avec parcimonie quand il s’agit d’estimer un bien. Il s’agit de moyennes. De plus, le prix au m2 n’aura plus trop de sens si le bien est mal configuré (long couloir, recoin, etc.) ou si au contraire il dispose d’annexes comme une cave, un parking, etc. Ces derniers n’étant pas comptabilisé dans la surface au m2, présentent pourtant une plus-value non-négligeable.

Le point de vue de l’agent immobilier: son estimation du juste prix

Estimer un bien immobilier est relativement complexe et demande une bonne connaissance du marché local. Un bon agent immobilier aura le recul pour déterminer un prix objectif du bien immobilier et arriver au juste prix.

Le plus simple est de s’adresser directement à l’agent immobilier. Comment s’y est-il pris pour fixer le juste prix du bien? Comment le justifie-t-il? Quelle est la situation des vendeurs? Quels sont les autres biens qu’il a vendus dans le coin?

Comme dans toute profession, certains professionnels sont meilleurs que d’autres. De plus, étant payé en pourcentage du prix de vente, la tentation existe de faire monter les prix au-dessus du juste prix. Vous pourrez pressentir la compétence du professionnel à travers sa réponse.

Dans le cas où le bien est vendu par le particulier en direct, ce dernier peut être très attaché affectivement au logement. Il peut aussi avoir un achat immobilier à financer en parallèle ou être, tout simplement, tenté de réaliser une plus-value démesurée. Dans ce cas, le vendeur aura tendance à surévaluer son bien immobilier par rapport au juste prix.

Estimer le juste prix à partir des prix des biens vendus récemment

Feuilleter les annonces pour évaluer le prix des biens similaires est une première démarche pour estimer un bien. Toutefois, attention: les prix affichés ne prennent pas en compte la négociation. Ils ne sont pas les prix de vente mais les prix demandés par les vendeurs. Ces derniers peuvent légèrement gonflés le prix de vente par rapport au juste prix, en prévision d’une négociation. Certains vendeurs demandent des prix déraisonnables et leurs biens ne se vendent tout simplement pas.

L’idéal est de comparer  le bien immobilier avec ceux qui ont été réellement vendus, pour s’approcher de son juste prix. La bonne nouvelle, c’est que vous avez désormais la possibilité d’accéder à cette information! Vous retrouverez toutes les données sur les ventes réalisées dans une zone précise par … Le portail des impôts! L’outil s’appelle PATRIM. Il est précis et très détaillé, même si un peu fastidieux à la première utilisation. Pour plus d’information sur cet outil, consultez cet article: Découvrez le prix des biens qui correspondent à votre recherche.

Si cet outil est précieux pour vous aider à vous repérer, gardez en tête que chaque bien est unique. Le juste prix est celui que vous serez prêt à payer à la lumière de ces informations et de l’évaluation du bien que vous aurez faite lors de vos visites.

Evaluer le juste prix à partir de l’état du bien

L’état du bien est un élément primordial à bien évaluer pour estimer le juste prix d’un bien ancien. Deux biens similaires peuvent avoir un écart de prix très important s’ils ont bénéficié ou non d’un bon entretien. Les travaux peuvent très vite chiffrer et révéler de mauvaises surprises à l’arrivée.

L’étude des diagnostics apporte un premier éclairage sur l’état du bien. Toutefois, rien ne vaut l’avis d’un professionnel. Aussi n’hésitez pas à solliciter l’avis dartisans ou d’entrepreneurs sur le bien que vous souhaitez acquérir.

Voilà, à partir des prix des biens vendus, de votre situation personnelle et celle du vendeur, des travaux à effectuer, vous avez toutes les clés pour déterminer le juste prix d’un logement.

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