Tous les frais d’achat immobilier à prendre en compte

Les frais associés à un achat immobilier sont nombreux. C’est donc important de prévoir ces dépenses dans votre budget d’acquisition. Anticiper ces frais permet d’assurer la bonne réalisation de votre projet, sans mauvaises surprises, avec des économies à la clef. En effet, certains de ces frais sont négociables.compter l'argent

Les frais d’achat immobilier comprennent les frais directement liés à la transaction, ceux liés à l’emprunt bancaire et enfin, les frais à prévoir pour la remise en état du bien.

Les frais directement liés à la transaction

  • Le prix du bien immobilier

D’abord, il y a le prix de la maison qui est, bien-sûr, la première charge. On estime qu’en moyenne on peut obtenir une réduction de 5 à 10% du prix de vente. Toutefois, ce rabais est très variable. Il dépendra du bien immobilier, de votre travail d’investigation minutieux, de votre situation personnelle et de celle de l’acheteur, mais aussi de la négociation que vous aurez menée avec grand art. Enfin et surtout, ce qui compte c’est d’acheter un bien immobilier au prix le plus juste du marché.

  • Les frais d’agence

La question des frais d’agence est plus claire depuis le 1er avril 2017. Dans 9 cas sur 10, ces frais sont à la charge du vendeur. Ce qui est plutôt logique sachant qu’elle travaille pour lui, avant tout.

Pour savoir comment l’agence tarife ses honoraires, il suffit de se référer à l’affichage du prix dans l’annonce: Quand les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix est indiqué « prix net vendeur ».

Dans les 1 cas sur 10 où l’acquéreur se voit facturer les honoraires de l’agence, le prix « tout compris » doit être affiché en gros. Il s’agit du prix HAI (Honoraires d’Agence Inclus). En dessous, vous trouverez le « prix net vendeur », ce qui correspond au prix de vente du bien sans la commission. La rémunération de l’agence est indiquée en pourcentage.

Cette clarification est importante car elle évite de mauvaises surprises. Les honoraires des agences peuvent généralement varier entre 5 et 8% du prix du bien.

  • Les frais de notaire

Le « prix net vendeur » du bien (prix sans la commission de l’agence immobilière) va servir de base pour calculer les frais de notaires.

Ces derniers varient en fonction de plusieurs facteurs, le premier étant si le bien est neuf ou ancien. Pour un bien neuf, il faut ajouter 2 à 3% au prix. Pour un bien ancien,  la facture est un peu plus salée… Il faut compter dans les 7 à 8%.

Les frais de notaire sont donc à ajouter au prix de vente et leur montant n’est pas négligeable. 7% de 200 000 euros, c’est quand même 14 000 euros… Malheureusement, ces frais ne sont pas compressibles.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, tout ne va pas dans la poche du notaire. Loin de là! Sa rémunération représente environ 10% des « frais de notaire » et est fixée selon un barème. Le reste des frais est composé de taxes et impôts reversés par le notaire à l’État et aux administrations.

En plus du type de bien, les frais de notaires dépendent d’autres facteurs, notamment de son prix et de sa localité. Vous pouvez calculer précisément ce montant via le simulateur mis à disposition par les notaires.

Les frais liés à l’emprunt

Lorsque l’on parle de crédit immobilier, on pense souvent au capital à rembourser et aux taux d’intérêt. La négociation des taux d’intérêt permettra de réduire le coût de l’acquisition de manière significative, dans de nombreux cas. Toutefois, ce n’est pas là les seuls frais à prendre en compte. Là aussi, il y a une marge pour négocier…

Lili et Stitch suppliant

En plus du crédit et des taux d’intérêt, les frais liés à l’emprunt immobilier sont:

  • L’assurance décès-invalidité: cette assurance vous protège en cas d’imprévus. Comme toute assurance, il existe différents niveaux de protection. En général, elle s’élève entre 0,2% et 0,5% du capital emprunté. C’est un poste qui est négociable et pour lequel il existe de très bon courtier comme https://reassurez-moi.fr/. Obstacle officieux à la négociation du prêt: la banque peut vous offrir un taux compétitif à la condition que vous souscriviez à l’assurance qu’elle vous propose. Dans ce cas, elle prend le risque que vous exerciez votre droit de « délégation d’assurance ».
  • Les frais de garantie : cette garantie est quasi-incontournable pour obtenir un prêt. Il en existe 3 catégories avec différents coûts: hypothèque, caution, inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD). Le montant dépendra du capital emprunté. Pour 100 000  euros empruntés le montant de l’hypothèque est de l’ordre de 2000 euros.
  • Les frais de dossier: les banques et les courtiers peuvent vous demander une commission. Dans certains cas, les frais sont prélevés en une seule fois (entre 100 et 200 euros en général), dans d’autres cas, il s’agit d’un pourcentage sur le capital à rembourser (jusqu’à 1%). Les frais de dossier de la banque peuvent être assez facilement négocier voire supprimer.

Les travaux à prévoir sur le bien immobilier

Le ou les biens que vous allez visiter auront peut-être besoin de travaux dans 99% des cas. Cela peut s’agir de travaux d’aménagement ou de mise aux normes, par exemple pour réduire les dépenses d’énergie.

Dans certains cas, des réparations peuvent être urgentes et plus conséquentes: la rénovation de la toiture, la plomberie, l’installation électrique, etc. Certains vendeurs effectuent ce type de réparation en amont de la vente. D’autres non.

Réparation logement

Ces dépenses de réparation peuvent vite plomber votre budget… Sans parler de votre moral! Aussi, il est important de ne pas sous-estimer leur ampleur.

Vous pouvez intégrer cette enveloppe budgétaire dans votre demande de prêt et pour certains travaux, bénéficier d’aides.

La meilleure façon d’anticiper ces frais c’est de réaliser une visite minutieuse du bien immobilier, d’éplucher le bilan réalisé par le diagnostiqueur et de se faire accompagner d’un artisan. Ce dernier pourra vous fournir des devis qui seront nécessaires pour intégrer ces frais dans la demande de prêt.

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