Vendre ou mettre en location: comment prendre la bonne décision?

Vendre ou mettre en location? Vous déménagez et vous vous interrogez sur la meilleure option concernant votre ancien logement?

La question est importante car une fois le bien mis en location, vous devrez attendre la fin du bail pour mettre en vente le bien immobilier. De plus, vous devrez respecter scrupuleusement certaines conditions. Dans le cas où vous ne pourrez attendre la fin du bail, vous pourrez quand même le vendre avec un locataire en place. Toutefois, dans ce cas, vous devrez prévoir une réduction du prix de vente de l’ordre de 10%.

Aussi, pour prendre la bonne décision de vendre ou de mettre en location votre logement, vous devrez étudier plusieurs paramètres.

Vendre ou mettre en location: votre situation d’emprunt

La première chose à considérer est votre situation d’emprunt. Il faut savoir que dans les premières années d’un emprunt immobilier, on rembourse principalement les taux et non le capital. Cela implique que si vous mettez fin à votre prêt dès les premières années, il vous restera une part importante du capital à rembourser. Les mois passés à rembourser votre prêt n’auront, en quelque sorte, servi à pas grand-chose.

En règle générale, il est conseillé de conserver un bien au moins 6 à 7 ans pour rentabiliser l’achat. Toutefois, le problème avec les règles générales, c’est qu’elles sont justement générales. La durée de détention minimum pour rentabiliser votre achat de plusieurs facteurs. Mais avant de parler de rentabilité et de plus-value ce qui compte en premier lié c’est de ne pas vendre à perte. Pour cela, il vous faudra regarder le prix de vente possible moins le capital que vous devez rembourser à la banque ainsi que les frais associés à la vente du bien immobilier.

Vendre ou mettre en location: le potentiel de vente du bien

Le prix de vente de votre bien immobilier est un critère capital pour prendre une décision entre vendre ou mettre en location. Pour pouvoir estimer votre bien immobilier vous avez plusieurs moyens, le site des impôts pourra vous donner une première idée. Vous y retrouverez le prix de vente des biens similaires au vôtre. Vous pouvez également faire appel à un professionnel immobilier dans ce travail d’estimation.

Ainsi pour ne pas être perdant, il faut, qu’a minima, vous puissiez vendre votre bien immobilier de manière à rembourser le capital emprunté et couvrir les frais liés à la vente.

Si à l’issue de ce calcul, vous êtes largement excédentaire. Vous pouvez vendre en toute tranquillité. Cette nouvelle entrée d’argent pourra vous permettre de constituer un apport pour l’achat d’un autre logement. Si vous n’avez pas de tel projet, la mise en location peut également un bon investissement et peut par exemple, vous apporter un complément de retraite. Toutefois, certains paramètre sont à prendre en considération dans la décision de mettre en location un logement.

Vendre ou mettre en location: le potentiel du bien à la location

Avant de décider de mettre en location, il est judicieux de confronter votre mensualité de remboursement de crédit au loyer que vous pouvez espérer. Le loyer devra largement dépasser le remboursement mensuel.

Réduire vos mensualités d’emprunt pour qu’elles soient inférieures au loyer que vous recevez est une possibilité. Toutefois, beaucoup de banques laissent peu de marge: baisse des mensualités de l’ordre de 10%. Changer de banque pourrait être une solution mais beaucoup refuser d’étendre la durée d’un crédit qu’elle rachète.

De plus, le loyer être bien supérieur aux mensualités de crédit car d’autres dépenses liées à la location sont à prévoir: impôts, travaux, assurance, charges de copropriété, etc. Des mois sans rentrée de loyer sont également à prévoir, notamment entre deux locataires. Des périodes de vacances du logement peuvent ainsi vite alourdir votre budget.

Aussi, ne prenez pas la décision de mettre en location sans étudier scrupuleusement le marché locatif. Comment mesurer la situation locative de votre logement? LocService vous propose un outil pour vous faire une première idée: le tensiomètre locatif. Il vous donnera un premier aperçu de la faciliter à louer ou non votre logement. S’il est facile de trouver une location dans votre zone géographique, cela veut dire que vous aurez plus de mal à louer. Complétez cet outil par une étude des annonces de location de biens similaire au vôtre. Si les annonces sont nombreuses,  si elles restent longtemps en ligne, la difficulté à trouver un locataire est évidente.

Enfin, gardez bien en tête que louer implique certaines contraintes, notamment celles de trouver un locataire et de gérer la location. Aussi, au-delà des questions de rendement, assurez vous de pouvoir suivre. Enfin, autre point important à vérifier: votre contrat de prêt immobilier vous autorise-t-il à transformer votre résidence principale en investissement locatif?

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